家を売るときの土地の境界確認

一口に「家を売る」といっても、戸建てとマンションの場合では、手続きが違ってきます。
戸建て住宅を売る場合には土地境界確認という手続きがあります。

土地境界確認のメリット

家を売るとき、土地家屋調査士に依頼して、隣家の土地との境界を確定しなおすことが行われています。
これにより、隣地との境界をはっきりさせ、土地の売買に伴って面積を確定する必要があるためです。

面積によって土地の価格も変わってくるので、重要な手続きなのです。

以前は測量技術も現在ほど発達しておらず、土地面積の正確性に欠けるため、公図の面積と実際の面積にずれがある場合も少なくありません。
実際に測り直してみると面積の増減があったり、隣の境界がはみ出していたり、反対にこちらの境界がはみ出していたりなどはままあるケースです。
そのため、売買にあたって後のトラブル防止のためにも測量と境界の確認が行われるのです。

土地の境界確認なしでの売買もあり得ますが、通常は境界確認がされます。土地境界確認書がない場合には、買い手がつきにくくなったり、売却価格が下がってしまうことが考えられるので、土地境界確認書は重要です。
特に買う側が銀行から融資を受ける場合などは、必須といえましょう。

境界確認の立会い

境界確認の日時には、隣家の所有者にお願いして測量に立ち会ってもらうことになります。通常、土地家屋調査士から「土地境界に関するお立ち 会いのお願い」というような通知を隣家の住人に出してもらいます。
立会い日時は都合のよい日時で調整します。

ただ、立会いは家を売る側からお願いする形になりますので、中には隣家とのご近所トラブルがこじれてしまっているような場合に立ち会ってもらえないこともあります。
立ち会ってもらえないと、家を売る時期が遅れてしまったり、条件が悪くなることもあります。

しかし、こちらが家を売るときに立ち会わないならば、隣家が家を売るときも立ち会ってもらえないことにもなるので、よほどのことでなければ立ち会うのが普通です。お互い様ということですね。
土地の境界を確認することには後のトラブル防止のためにメリットがあるわけですから、ねばり強く説得してわかって もらうのがベストです。

境界標を埋める

土地と土地の境には、境界標という目印を設置します。
長い期間耐えられるように、金属プレートでできていたり、コンクリートでできていたりしますが、いろいろなタイプがあります。
土地家屋調査士が、正確な場所にずれないように設置してくれます。

土地境界確認書

無事に土地の境界確認ができたら、隣家の所有者の方に「土地境界確認書」に記名押印(又は署名)してもらいます。
土地境界確認書の作成と送付、署名押印の依頼という一連の手続きは土地家屋調査士が行ってくれます。

境界にずれがあったりする場合には、なかなか土地境界確認書に記名押印(又は署名)してもらえないこともあります。そのような場合には、 ねばり強い説得が必要になります。
それでも解決しない場合は、まずは「筆界特定制度」を利用して解決をはかることになるでしょう。この制度は、専門家からなる法務局の筆界特定調査委員による調査を経て、法務局の筆界特定登記官が筆界を特定するものです。訴訟よりは費用も期間も少なくてすみます。

ここで、隣家としては、家を売る側に頼まれた土地家屋調査士が依頼主である方に有利に測量結果を曲げたりしないかということが心配になるかもしれません。

土地家屋調査士は、合格率約8%という厳しい試験に合格した者に与えられる国家資格であり、そのような不公平なことをすると資格が剥奪されてしまいます。
ですから、依頼主の有利不利にかかわらず、正確な結果を記載して法務局に提出することになっています。

土地の境界確認の費用

土地家屋調査士に支払う費用は、土地の面積にもよりますが、100平方メートル程度の一般的な宅地の場合、諸手続を含めて数十万円くらいからで、100万円まではかからないようです。
ただ、案件によって金額は変わってきますので、事前に見積もりをしてもらうとよいでしょう。
測量の結果、土地の面積を正しく登記しなおす場合(地積更正登記)は別途手数料がかかります。
費用の負担ですが、売り主側が負担する契約が多いようです。

フェンスや塀などの作りなおし

境界確定後、確定した境界に合うように、フェンスや塀を作り直す場合があります。

以前は塀の真ん中を境界として、塀は隣家と共同で費用 を出し合って作り、双方の共有とすることも多く見られてきましたが、最近では、共有を避けることが多いようです。
つまり、境界ぎりぎりにフェンスや塀を隙間なく二つ作って、各人がそれらの構造物を所有するという方法を取るのです。
買う側が銀行の融資を受ける場合に、銀行がトラブル防止のためフェンスや塀の共有を避けるためです。
費用を負担するのは、売り主か買い主かは契約によります。

家をスムースに売るために注意すべき点

以上から、家を売るときの境界確認について、いくつかのポイントが見えてきました。

これらの手続きを容易にするためには、日頃のご近所付き合いが大切だということです。
きちんと付き合っていれば、むげに境界確認の立会いを断られたり することもないためです。

また、土地の境界がずれていたりすると、なかなか土地境界確認書がもらえない場合もあるので、売却スケジュールには余裕を持つことが大切です。

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