できる限り高く、できる限り早く。
これが家を売る決断をした方の望みです。
しかし、それにはちょっとしたコツがあります。

特に以下の3つの注意点は、しっかりと頭に入れておきましょう。

point1 複数の不動産会社の相見積りをとる

どんな不動産会社にも得意、不得意があります。
また、他の業者にも見積りをとってもらっている事を意識させる事も大切。

複数の見積りをとる事で家を売る側の立場を強める事ができるのです。
高く家を売る為には一つだけの業者に頼るのはリスクが大き過ぎると言えます。

point2 長期戦も視野に入れる

端的にいうと、すぐ売りたいのなら、相場より安くすればいいだけです。
すぐ買い手はつくでしょうが、当然、かなりの額を損します。
急いでいるそぶりを見せるのもNG。
家を売るのは大きな金額の動くシビアなビジネスです。
急いでいるのを見せると安く買い叩かれてしまう事もあり得ます。
万が一、急いでいるとしても面にはださないようにしましょう。

point3 近隣の相場を知る

自分の住んでいる地域の土地、建物の相場を知っておくことも重要です。
様々な不動産情報サイトを参考に自身の住んでいるエリアを入力してみて、自分が売りたい物件に近い条件のものを探してみましょう。

ただし、この方法で知る事ができるのは売値ですから、実際の値段は一括見積りサイトを利用するなどして不動産業者に見積りをとってもらう事をおすすめします。

家を売る事に馴れている人は少なく、初めてのというケースがほとんどでしょう。その一方で、家を売る際には、仲介業者選びや売り方次第で販売額に大きな差がでるのが現実です。

当サイトでは家を売る事を考えた時に、どんな準備をして、どうやって業者を選べば有利になるのかを徹底解説。
少しでも高く、そして素早く家を売るコツをお伝えします。

高く「家を売る」ための基本の流れを知っておく

まずは家を売るための基本的な流れを紹介します。

  1. 情報収集
  2. 査定依頼
  3. 仲介業者と媒介契約
  4. 価格を決めて売り出し
  5. 見学客を迎える
  6. 条件交渉
  7. 売買契約
  8. 手付金を受け取る
  9. 物件引き渡し

これが家を売る際のおおまかな手順です。

家を売る際の情報収集。様々な方法

・不動産屋から情報を得る

不動産屋さんは家の相場を聞くのにはもっとも最適な相手。
家を売りたいと思ったら、まずは不動産屋さんをあたりましょう。

ちなみに、なぜ忙しい不動産屋さんが親切にしてくれるのかというと、それは潜在的な顧客になってくれる可能性があるからです。
よって、無料でも向こうはかまわないので遠慮なく質問しましょう。

基本的に不動産屋さんは、「大手」と「地域密着型」に分けられます。

大手は自社で作り上げたネットワークを使い、中広域の情報を収集・発信しています。
取り扱い物件数も多く傾向をスピーディに把握。
それに合わせた対応を提案してくれるなど、家を売る際のサポートが充実しているのも特長のひとつです。

一方、地域密着型は売却物件付近の情報に精通している業者で、市区町村の中心部や駅前にある業者がそれにあたります。
長きに渡り地域に根差した商売をしてき信頼感と独自のネットワークがあり、早期に家を売る事ができることもあります。

ここでポイントとなるのが、最初から「うちは大手に頼もう」とか、「駅前のあの不動産屋で」などと決めないこと。
少なくともこの両方の業者、できればもっと多くのところに査定をもらうことです。

査定の依頼。一括サイトの活用も便利!

「業者によってそんなに価格差があるの?」

そんな言葉をよく聞きます。

査定の際には、それぞれの業者がもつ算出条件と売却希望の物件を照らし合わせるのですが、条件や根拠は業者によって違いがあるため、結果として出される査定額にも差が出てくるのです。

まずは自分の家を売る際の相場を知るのは大切なステップ。
そのために複数業者への査定依頼をし、比較をすることが重要なのです。

最近では無料で利用できる一括見積りサービスが定番になっています。
中でもNTTが運営しているHOME4Uが情報力の高さでおすすめです。

参考:→一括見積り(HOME4U)公式サイト

無料で使える上に、まとめて見積もりがとれるのが魅力。
相場観を知っていれば、大切な家を売る時に安く手放して後悔することもなくなります。

さらに自分の家やマンションの特徴を理解するために、査定をもらったら、「なぜこの金額ですか?」と理由を聞いてみるのも大切なこと。
これを繰り返すことで、強みや弱みが分かってきます。

家を売る時の価格交渉の際に、これを材料にすることができますので、必ずやっておきたいことのひとつです。

複数の査定を受け取り、相場観を身に付けたら、契約業者を選びます。

どんなに高価な査定額を出していても、結局、家を売る事ができなければ意味がありません。

また取引は慣れないことの連続な上に、専門用語もたくさん出てきます。

サポート体制が整っているか、また相性がいいかという点も重視して選ぶようにしてください。

不動産屋と媒介契約を結ぶ

家を売る際には、不動産屋と契約を結びます。
この契約の事を、媒介契約と言います。

媒介契約には以下の3種類あり、ご自身で選ぶ事ができます。

・一般媒介契約

いろいろな不動産業者に買い主を探してもらう方法。
メリットとしては、複数の業者に依頼できる事。
業者間の競争も働くなどのメリットがあります。
また、自分で家を売る先を見つける事も可能。

デメリットは、不動産屋側に報告義務がないため、何もしてもらえない可能性がある事。

・専任媒介契約

特定の不動産業者だけに、仲介を依頼する形です。
仲介した業者は、2週間に1度は報告をしなければなりません。
この契約の場合も自分で買い主を探す事が可能です。

自分のコネで買い主を探したくて、なおかつ不動産屋にも頑張ってもらいたいときには、専任媒介契約が良いでしょう。

・専属専任媒介契約

前出の「専任媒介契約」と同様、特定の不動産業者だけに媒介を依頼する契約。
「専任媒介契約」の違いは、自分で買い主を探す事がNGである事。

仲介業者に、週に1度以上の報告を義務付けていることから、頻繁に連絡が来るので動きがわかりやすいのが特徴です。

これらのメリットデメリットを比較した上で、自身の状況に最適な契約を不動産屋と結びましょう。

見学客を迎える前にしておくべき事

・見学客を迎えるにあたって、まずは明るく

家を売ることになって、内覧希望者を迎えるとき、どのようなことに気をつければ良いのでしょうか。
見学客を迎えるにあたっては、まず、室内の清掃だけでなく、明るく見せる工夫が必要です。
そのため、カーテンを全開にして、光を取り込みましょう。
カーテンは外しても構いません。
とくに見学客が気になるのが、リビングとダイニングではないでしょうか。

できる限り、自然な光を取り込んで、なおかつ照明などもすべてONにして、家を明るく見せることが重要です。

リビングもダイニングも電気をつけて、自分の家がいかに明るくて開放的かをアピールしてください。

・スリッパを人数分以上用意する

スリッパは人数分以上用意しましょう。大人4組、子供3組程度、あったほうがいいでしょう。
父・母・祖父母、子供3人ぐらいまで対応できたほうが良いです。

これは、ある種の「おもてなし」です。
100円均のスリッパで良いのです。
それだけで、数百万円の売価が異なる可能性があるのなら、やったほうが良いとは思いませんか?

・水回りを念入りに掃除する

見学客が自宅をチェックするとき、水回りを念入りにチェックされることがあります。
お風呂場などが汚れていては、いい印象を与えることができません。
キッチン、トイレ、お風呂などは、念入りに掃除しましょう。

リビングなどは広いので、多少散らかっていてもそれほど印象は悪くないのですが、キッチン、トイレ、お風呂などは、片付けた方が良いでしょう。
たとえば、トイレットペーパーや洗剤のストックなどは、倉庫や押し入れにしまうなどした方が、広い印象を与えます。

・写真を撮って客観的に見てみる

見学客が来る前に、家中の写真を撮って、客観的にみて自分の家がどう見えるか、チェックしてみるといいでしょう。
意外なところが散らかっている可能性がありますので、冷静に判断して、注意してください。

ローン返済中の家を売る事も住み替えも可能です!

住み替えや金銭的な理由で家を売りたい場合、気になるのが購入時に組んだローンのことです。
まだ残債がある人も多く、「売却は難しいのではないか」と二の足を踏む人も多くいます。

でも大丈夫です。

正しい手順を踏めば、ローン返済中の人でも家を売ることは可能です。

ローンの返済が終わっていない家には、銀行等の「抵当権」が設定されています。
これは担保のことで、何らかの理由でローンの返済が滞ったときには、家を取り上げられてしまうことを意味しています。
そのため家を購入する人が、抵当権が設定されたままの物件を購入するはずはありません。

そこで抵当権を抹消する必要がでてきます。
もちろんローンを一括で払い、完済してしまえば抵当権はなくなりますが、それは現実的な話ではありません。

そこで家が売れた時にはその代金をローン支払いにあて、抵当権を抹消してから所有者を変更することになります。

この手続きに関しては、きちんとした宅地建物取引業者であれば下調べから実際の手続きまで、すべてサポートしてくれるので、任せておけば安心です。

・住宅ローンの残額より高値で家が売れた場合

住宅ローンの残高よりも、売値が高くなるケースです。
住んでいるうちに資産価値があがったり、もともといくらか頭金を入れた上で住宅を購入した場合など。

このケースでは、残高よりも入ってくる金額の方が多くなりますので、住宅ローンの一括返済には特に問題が発生しません。

・住宅ローンの残高より安値で家が売れた場合

このケースは問題が出てきます。
この場合は、自分の貯金などで残りの残額を支払っていく必要があります。

「残債が多く、売却額でローン完済が難しいが、新しい家に買い替え」という人は、「借り換えローン」を利用することでクリアできます。
これは新たな家の購入額に、前の家のローンの残債を加えて借り入れをするものです。

さらに買い替える家が一戸建てで、着工金や中間金が必要という人は、「つなぎ融資ローン」を活用する手があります。
複雑な状況が絡むときは、そういった情報も提供してくれる業者を選ぶようにしましょう。

・任意売却という選択肢

どうしてもお金が足りない場合は、任意売却という選択肢があります。
任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関の許可を得て、ローンが残っている家を売る方法です。
売れた分の金額を住宅ローンの残額にあてて、残りの足りない分を、自分の力でコツコツ金融機関に支払っていくという方式です。

・競売か任意売却か

金融機関が裁判所に申し立てて家を売る競売などの方法もあります。
しかし競売は売価が低く、あまりお金になりません。
金融機関としては、住宅ローンをできるだけ多く回収したいという思いがあるため、できれば競売より任意売却を求めています。

任意売却なら、できる限り高く売ることができ、そして残金もコツコツ回収ができるため、金融機関はどちらかというと競売よりも任意売却を好む傾向があり、また、家を売るこちらとしても、メリットがある方法となります。

家を売る際にかかる経費は、引っ越し費用まで計算しておく

家やマンションの売却にはさまざまな経費がかかります。
そのため手元に残したい金額がある人は、これに必要経費を加えたものを売り出し価格の目安にする必要がでてきます。

具体的には、仲介手数料や抵当権抹消費用、税金、印紙税に加え、引っ越し費用なども含めて考えるべきです。

一般的に仲介手数料は、「売買価格×3%+6万×消費税(8%)」となっています。

例えば1千万円で家を売る場合で計算してみましょう。

10,000,000円×3%+60,000=360,000円

これに消費税8%分28,800円を加えた 388,800円が家を売る際の仲介手数料となります。
決して安い金額ではありません。(売却額によって計算式が違います)

ちなみに仲介手数料は「成功報酬」なので、売買が成立しなければ発生しない費用です。

また抵当権の抹消にかかるコストは2万円ですが、司法書士に手続きをしてもらうときは、その費用を加味する必要が出てきますので気をつけましょう。

さらに新しい家に引っ越す代金や古い家具やエアコンなどを処分する際の廃棄費用も必要となります。意外に高くなることもあるので、忘れないようにしてください。

売却を思い立ったら、先んじて書類を用意するのが賢い方法

不動産の売却は、自分と不動産仲介業者の間で行われるのではなく、買い手がいることで成立します。
せっかく購入希望の人が現れても、「あの書類がない」、「準備に時間がかかる」というのでは、チャンスを逸してしまいます。

逆に最初から準備をしておくことで価格交渉を有利に進めることもできますので、家を売る事を思い立ったら、できるだけ早い段階で書類の準備を進めるようにします。

書類をあらかじめ準備しておくことで、「誠意ある売主」であることをアピールでき、価格交渉を有利に進めることにつながります。
必ず買い手の気持ちになって、どんな売主の物件だったら理想だと思うか?という観点で準備を進めるといいでしょう。

最後の決め手は、あなた次第!

ここまで家を売る事に関するさまざまな情報を書いてきましたが、最終的な成功のカギを握るのは売主の判断によるところが多くあります。

1つ付け加えると、家を売る時期についても、少し考えた方が良いでしょう。

一般的に学校がはじまる4月にあわせて引越しをする人が多いため、2~3月は高めの金額がつく傾向があるといわれています。

ここで家を売るための期間を逆算すると、11~12月には動き出したいところ。
こういった計算が成功に近づけます。

いかがでしたか?

家を売る事は、決して簡単ではありませんが、十分な知識を持って最適な判断を行うことで、高く売れることがお分かりいただけたと思います。
家を売る際は、情報の精査と賢い準備を進めることが大切です。

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