家を売る際の注意点パーフェクトガイド

できる限り高く、できる限り早く。
これが家を売る決断をした方の望みです。
しかし、それにはちょっとしたコツがあります。
特に以下の3つの注意点は、しっかりと頭に入れておきましょう。

point1 必ず複数の不動産業者の相見積りをとる

どんな不動産業者にも得意、不得意があります。
また、他の業者にも見積りをとってもらっている事を意識させる事も大切。
複数の見積りをとる事で家を売る側の立場を強める事ができるのです。
高く家を売る為には一つだけの業者に頼るのはリスクが大き過ぎると言えます。
最近ではネットの一括見積りサービスが定番になっています。
中でもNTTが運営しているHOME4Uが情報力の高さで人気です。

参考:→一括見積り(HOME4U)公式サイト

point2 長期戦も視野に入れる

端的にいうと、すぐ売りたいのなら、相場より安くすればいいだけです。
すぐ買い手はつくでしょうが、当然、かなりの額を損します。
急いでいるそぶりを見せるのもNG。
家を売るのは大きな金額の動くシビアなビジネスです。
急いでいるのを見せると安く買い叩かれてしまう事もあり得ます。
万が一、急いでいるとしても面にはださないようにしましょう。

point3 近隣の相場を知る

自分の住んでいる地域の土地、建物の相場を知っておくことも重要です。
様々な不動産情報サイトを参考に自身の住んでいるエリアを入力してみて、
自分が売りたい物件に近い条件のものを探してみましょう。
ただし、この方法で知る事ができるのは売値ですから、実際の値段は一括見積りサイトを利用するなどして
不動産業者に見積りをとってもらう事をおすすめします。

家を売る事に馴れている人は少なく、初めてのというケースがほとんどでしょう。
その一方で、家を売る際には、仲介業者選びや売り方次第で販売額に大きな差がでるのが現実です。

 

ここでは家を売る事を考えた時に、どんな準備をして、どうやって業者を選べば有利になるのかを徹底解説。
少しでも高く、そして素早く家を売るコツをお伝えします。

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いろいろある家を売る理由

家を売る理由はいろいろありますが、大きく以下の3つに分類できます。

  1. 生活環境の変化による買い替え・住み替え
    (子供が大きくなったり独立した、親と一緒に住むことになった、介護が必要になった、田舎に移住する等)
  2. 相続による資産整理
  3. 金銭的な理由(住宅ローンの支払い苦、失業など)

 

理由により優先したい条件が変わります。
住み替えの場合、新しい家に引っ越すタイミングの調整が重要ですし、相続税が理由であれば少しでも高く家を売ることを優先したいでしょう。

不動産仲介業者の対応にも影響がある部分です。
まずは家を売る理由を再整理し、売却条件の優先順位を決めていきます。

高く「家を売る」ための基本の流れを知っておく

 

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まずは家を売るための基本的な流れを紹介します。

 

  1. 情報収集
  2. 査定依頼
  3. 仲介業者と媒介契約
  4. 価格を決めて売り出し
  5. 見学客を迎える
  6. 条件交渉
  7. 売買契約
  8. 手付金を受け取る
  9. 物件引き渡し

 

どれも軽視できない重要な手順。
特に[2.査定依頼]は複数業者に依頼することが重要です。

この査定額や対応を総合的に判断して契約を結ぶ業者を決めるのですが、これが好条件で家を売る事が可能かどうかの分かれ道になります。

さて、次の項目からはいよいよ、「誰もが笑顔で家を売るためのコツ」の説明になります。

大手と地域密着型。業者にはそれぞれの特徴がある

家を売るときには、不動産仲介業者を利用します。
彼らはその名の通り、「不動産を売りたい人」と「不動産を買いたい人」の仲介をするのが仕事ですが、さまざまな特徴や得意・不得意があります。

またスピード感のある取引を可能にするところもあれば、時間をかけてでも高額に家を売るところもあります。
ぜひ相性のいい業者を見つけ出してください。

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基本的に仲介業者は、「大手」と「地域密着型」に分けられます。

大手は自社で作り上げたネットワークを使い、中広域の情報を収集・発信しています。
取り扱い物件数も多く傾向をスピーディに把握。
それに合わせた対応を提案してくれるなど、家を売る際のサポートが充実しているのも特長のひとつです。

一方、地域密着型は売却物件付近の情報に精通している業者で、市区町村の中心部や駅前にある業者がそれにあたります。
長きに渡り地域に根差した商売をしてき信頼感と独自のネットワークがあり、早期に家を売る事ができることもあります。

ここでポイントとなるのが、最初から「うちは大手に頼もう」とか、「駅前のあの不動産屋で」などと決めないこと。
少なくともこの両方の業者、できればもっと多くのところに査定をもらうことです。

それはなぜでしょう?

その理由は、そこに「不動産売却成功の極意」あるからです。

複数の業者に査定してもらい、相場観を身につける。一括サイトの活用も便利!

「業者によってそんなに価格差があるの?」

そんな言葉をよく聞きます。

査定の際には、それぞれの業者がもつ算出条件と売却希望の物件を照らし合わせるのですが、条件や根拠は業者によって違いがあるため、結果として出される査定額にも差が出てくるのです。

まずは自分の家を売る際の相場を知るのは大切なステップ。
そのために複数業者への査定依頼をし、比較をすることが重要なのです。
相場観を知っていれば、大切な家を売る時に安く手放して後悔することもなくなります。

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さらに自分の家の特徴を理解するために、査定をもらったら、「なぜこの金額ですか?」と理由を聞いてみるのも大切なこと。
これを繰り返すことで、強みや弱みが分かってきます。
家を売る時の価格交渉の際に、これを材料にすることができますので、必ずやっておきたいことのひとつです。

最近は一回の登録で複数の仲介業者から査定が集まる一括サイトも増えています。

時間がない人やまずは情報収集をしたいという人は、こういったサイトで検索してみるのがオススメです。
ちなみに査定をもらったからと言って、その業者と契約しなくてはいけないという意味ではありませんので、その点は安心してください。

複数の査定を受け取り、相場観を身に付けたら、契約業者を選びます。
どんなに高価な査定額を出していても、結局、家を売る事ができなければ意味がありません。

また取引は慣れないことの連続な上に、専門用語もたくさん出てきます。

サポート体制が整っているか、また相性がいいかという点も重視して選ぶようにしてください。

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ローン返済中の家を売る事も住み替えも可能です!

住み替えや金銭的な理由で家を売りたい場合、気になるのが購入時に組んだローンのことです。
まだ残債がある人も多く、「売却は難しいのではないか」と二の足を踏む人も多くいます。

でも大丈夫です。
正しい手順を踏めば、ローン返済中の人でも家を売ることは可能です。

 

ローンの返済が終わっていない家には、銀行等の「抵当権」が設定されています。
これは担保のことで、何らかの理由でローンの返済が滞ったときには、家を取り上げられてしまうことを意味しています。
そのため家を購入する人が、抵当権が設定されたままの物件を購入するはずはありません。

そこで抵当権を抹消する必要がでてきます。
もちろんローンを一括で払い、完済してしまえば抵当権はなくなりますが、それは現実的な話ではありません。

こで家が売れた時にはその代金をローン支払いにあて、抵当権を抹消してから所有者を変更することになります。

 

この手続きに関しては、きちんとした宅地建物取引業者であれば下調べから実際の手続きまで、すべてサポートしてくれるので、任せておけば安心です。

 

「残債が多く、売却額でローン完済が難しいが、新しい家を買いたい」という人は、「借り換えローン」を利用することでクリアできます。
これは新たな家の購入額に、前の家のローンの残債を加えて借り入れをするものです。

さらに住み替える家が一戸建てで、着工金や中間金が必要という人は、「つなぎ融資ローン」を活用する手があります。
複雑な状況が絡むときは、そういった情報も提供してくれる業者を選ぶようにしましょう。

家を売るか、それとも貸すか?

自宅の処分を考えた時、家を売るか賃貸にすべきか…
意外とこれに悩む方は、多いのではないでしょうか。
家を売る場合と賃貸にする場合、それぞれのメリットとデメリットを考えてみてください。
売却の場合は売却金によって、新居購入やローン返済に当てることができます。
逆に賃貸の場合は家賃収入が見込めるので、月々のキャッシュフローが増えることになります。
ただ賃貸のデメリットとしてはリフォーム等々の諸費用が掛かることやすぐに入居者が見つからず空室になる可能性があることです。
この空室リスクは結構大きな問題ですので注意しましょう。
それ以外に、物件の築年数や駐車場の有無・エアコンといった設備面を考慮して、どちらにするかじっくり検討する必要があると思います。

家を売る際にかかる経費は、引っ越し費用まで計算しておく

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不動産の売却にはさまざまな経費がかかります。
そのため手元に残したい金額がある人は、これに必要経費を加えたものを売り出し価格の目安にする必要がでてきます。

具体的には、仲介手数料や抵当権抹消費用、印紙税に加え、引っ越し費用なども含めて考えるべきです。

一般的に仲介手数料は、「売買価格×3%+6万×消費税(8%)」となっています。

例えば1千万円で家を売る場合で計算してみましょう。

 

10,000,000円×3%+60,000=360,000円

これに消費税8%分28,800円を加えた 388,800円が家を売る際の仲介手数料となります。
決して安い金額ではありません。(売却額によって計算式が違います)

ちなみに仲介手数料は「成功報酬」なので、売買が成立しなければ発生しない費用です。

また抵当権の抹消にかかるコストは2万円ですが、司法書士に手続きをしてもらうときは、その費用を加味する必要が出てきますので気をつけましょう。

 

さらに新しい家に引っ越す代金や古い家具やエアコンなどを処分する際の廃棄費用も必要となります。意外に高くなることもあるので、忘れないようにしてください。

売却を思い立ったら、先んじて書類を用意するのが賢い方法

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不動産の売却は、自分と不動産仲介業者の間で行われるのではなく、買い手がいることで成立します。
せっかく購入希望の人が現れても、「あの書類がない」、「準備に時間がかかる」というのでは、チャンスを逸してしまいます。

逆に最初から準備をしておくことで価格交渉を有利に進めることもできますので、家を売る事を思い立ったら、できるだけ早い段階で書類の準備を進めるようにします。

書類をあらかじめ準備しておくことで、「誠意ある売主」であることをアピールでき、価格交渉を有利に進めることにつながります。
必ず買い手の気持ちになって、どんな売主の物件だったら理想だと思うか?という観点で準備を進めるといいでしょう。

最後の決め手は、あなた次第!

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ここまで家を売る事に関するさまざまな情報を書いてきましたが、最終的な成功のカギを握るのは売主の判断によるところが多くあります。

契約する業者選びや売却価格の決定はもちろん、物件を見学に来る日の演出も重要です。
買い手は、「きちんと手入れされた家」を「信頼できる売主」から購入したいと思っています。
高額な買い物なので当然のことです。

見学に行ってみたら家の中はぐちゃぐちゃで整理されておらず、掃除も行き届いていないというのでは、どんなに駅から近くて安い物件でも買う気にはなれません。
また散らかっているからと「そこは見せられません」等と言ってしまうと、「何か隠しているのでは?」と勘繰られてしまいます。

時にはマイナス評価につながることでも自分から積極的に見せるくらいの姿勢が望ましいでしょう。

また売却時期についても、少し考えた方がよさそうです。

一般的に学校がはじまる4月にあわせて引越しをする人が多いため、2~3月は高めの金額がつく傾向があるといわれています。

ここで売却するために期間を逆算すると、11~12月には動き出したいところ。こういった計算が成功に近づけます。

 

いかがでしたか?

不動産を手放すことは決して簡単ではありませんが、十分な知識を持って最適な判断を行うことで、高く売れることがお分かりいただけたと思います。
情報の精査と賢い準備を進めることで、最終的に笑顔になれる売却を目指してください。

 

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